Quyết định trong đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng để cho thuê

Quyết định xây dựng cao ốc văn phòng trên một khu đất có diện tích 200m2 tại trung tâm Quận 1 phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch đô thị, mục đích sử dụng đất, chi phí xây dựng, và thị trường bất động sản. Đó là câu hỏi của khách hàng đã được SAOS Office tư vấn thành công. Để hiểu rõ và có quyết định chính xác trong đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng để cho thuê, SAOS Office gợi ý cho bạn các điều cần xem xét dưới đây để bạn có cái nhìn tổng quan trước khi đưa ra quyết định đầu tư: 

I. Quy hoạch đô thị:

Kiểm tra Kế hoạch Quy hoạch Đô thị:

Xem xét kế hoạch quy hoạch đô thị của khu vực tại cấp quận và thành phố để hiểu rõ mục tiêu phát triển và quy định cho khu đất bạn dự kiến xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê.

Xác định các khu vực được chỉ định cho phát triển văn phòng và xem xét mức độ ưu tiên trong khu vực.

Khảo sát và Nghiên cứu các kế hoạch chi tiết hoặc các dự án quy hoạch cụ thể liên quan đến khu vực đất bạn quan tâm.

Bạn nên kiểm kiểm tra xem sắp tới có tòa nhà nào lân cận khu đất sẽ xây dựng hoặc đã được phê duyệt không, đặc biệt là những dự án ảnh hưởng trực tiếp đến vị trí của bạn.

Xác định giới hạn về quy mô và chiều cao xây dựng trong khu vực. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng xây dựng cao ốc và thiết kế của dự án. Việc xác định chiều cao cũng ảnh hưởng đến quy mô tòa nhà, diện tích sàn xây dựng từ đó bạn tính tỷ suất đầu tư sẽ chuẩn xác hơn.

Nếu có sự linh hoạt trong quy định, hoặc bạn có thể xin phép để có cao độ xây dựng tốt nhất, hãy xác định liệu có cơ hội nào để đề xuất các thay đổi hoặc được ưu tiên..

Xác định mục đích sử dụng đất hiện tại và tương lai cho khu vực của bạn. Liệu có ưu tiên cho các dự án văn phòng hay không?

Kiểm tra xem mục đích sử dụng đất của bạn có thể thay đổi trong tương lai hay không.

Tìm cơ hội để thảo luận với cơ quan quản lý đô thị về dự án của bạn. Hỏi về các chỉ đạo phát triển và những thay đổi dự kiến trong kế hoạch quy hoạch.

Đặt câu hỏi về sự hỗ trợ và quan tâm từ phía cơ quan quản lý về dự án của bạn.

II. Tìm hiểu về pháp lý của khu đất:

Kiểm tra tất cả các quy định liên quan đến xây dựng trong khu vực:

Bao gồm các quy định về chiều cao, diện tích xây dựng và mặt kiến trúc.

Xác định mức độ linh hoạt của các quy định và khả năng điều chỉnh chúng nếu cần.

Xem xét các yêu cầu và quy trình nhận cấp phép:

Bao gồm cả các điều kiện đặc biệt hoặc yêu cầu bổ sung.

Đảm bảo rằng dự án của bạn tuân theo đầy đủ các yêu cầu để đảm bảo việc nhận cấp phép diễn ra mượt mà.

Nghiên cứu về bất kỳ vấn đề pháp lý nào khác có thể ảnh hưởng đến dự án:

Quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền lợi của bên thứ ba, tranh chấp pháp lý.

Xác định và đánh giá rủi ro liên quan đến việc sử dụng đất, đặc biệt là những vấn đề pháp lý tiềm ẩn.

Kiểm tra xem có tranh chấp nào về quyền sử dụng đất hay không. Xem xét các ranh giới sát khu đất có tranh chấp về pháp lý, việc xây dựng có ảnh hưởng đến kiện cáo tranh chấp khu xây dựng hay không.

Xác nhận thanh toán đầy đủ các khoản thuế đất và các khoản phí khác liên quan đến đất đai.

Thuê một luật sư chuyên nghiệp về bất động sản:

Kiểm tra mọi vấn đề pháp lý liên quan đến dự án xây dựng.

Giúp hiểu rõ về các điều khoản hợp đồng và các vấn đề pháp lý liên quan đến xây dựng.

Yêu cầu luật sư tư vấn về những rủi ro pháp lý có thể phát sinh và cách giải quyết chúng.

III. Chi phí xây dựng:

Xác định yếu tố cụ thể liên quan đến dự án xây dựng:

Xem xét diện tích, đặc điểm địa hình, và yêu cầu kỹ thuật đặc biệt của dự án.

Tính toán chi phí xây dựng cho từng khía cạnh:

Bao gồm cả công trình cơ bản (móng, cột, dầm) và chi phí thiết kế nội thất. xây dựng bảng dự toán chi tiết sát với thực tế công trình, và có biên dự trù phát sinh chi phí tuef 10-15% tổng dự toán.

Xác định phí giám sát và quản lý dự án:

Đánh giá chi phí của kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, và các chuyên gia khác.

Đảm bảo rằng chi phí cho quản lý rủi ro và quản lý biến động được tính đúng cách.

Xác định chi phí thiết kế nội thất và trang trí:

Đưa ra ước lượng chi phí cho các yếu tố nâng cao giá trị thẩm mỹ và tiện ích nội thất. tìm các vật liệu thiết kế tọa sự khác biệt và sáng tạo nhưng không làm tăng chi phí thiết kế nội thất, nhằm tạo điểm nhấn nội thất của tòa nhà với chi phí không đổi.

So sánh chi phí này với xu hướng thiết kế và tiêu chuẩn thị trường:

Đảm bảo rằng chi phí thiết kế nội thất và trang trí thực tế phản ánh giá trị và chất lượng mong đợi trên thị trường.

Thu thập thông tin về giá vật liệu xây dựng và lao động tại địa phương:

Xác định giá của vật liệu xây dựng và lao động để đưa ra ước lượng chi phí cụ thể. bên cạnh đó phải dự báo được các chi phí đó trong thời gioan từ 6 tháng đến 1 năm đặc biệt là thời điểm hoàn thiện dự án.

So sánh giá với các dự án xây dựng tương tự trong khu vực:

Đánh giá sự phù hợp của chi phí xây dựng so với các dự án tương tự để đảm bảo tính cạnh tranh.

Xác định và ước lượng chi phí cho bất kỳ yếu tố bất thường nào có thể xuất hiện:

Dựa trên kinh nghiệm hoặc thông tin từ chuyên gia, ước lượng chi phí xây dựng và dự báo các yếu tố có thể ảnh hưởng đến chi phí xây dựng như vật tư, nhân công, chi phí quản lý vận hành,...

Xem xét giá trị thị trường dự kiến của văn phòng sau khi hoàn thành:

Dựa trên giá cho thuê và giá bán trong khu vực, đảm bảo rằng giá trị thị trường phản ánh chi phí xây dựng và có khả năng sinh lời.

Việc xem xét đanh giá thị trường còn phụ thuộc và tình hình kinh tế trong thời gian đi vào vận hành và khai thác tòa nhà, xu hướng thuê văn phòng của doanh nghiệp, các yếu tố rủi ro như lạm phát, giảm phát, suy thoái kinh tế tại Việt Nam hoặc trên thế giới có ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng hoặc mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian đưa vào khai thác tòa nhà.

xem xét và nghiên cứu hành vi người thuê văn phòng và xu hướng dịch chuyển khu vực thuê văn phòng có tác động tích cực hay tiêu cực đến dự án. từ đó đưa ra giá thuê canh tranh để nhanh chóng lấp đầy khi đi vào vận hành.

So sánh tổng chi phí xây dựng với giá trị thị trường dự kiến:

Đánh giá khả năng sinh lời của dự án bằng cách so sánh tổng chi phí xây dựng với giá trị thị trường dự kiến.

Dự trữ một nguồn tài chính dự phòng:

Đảm bảo có một khoản tài chính dự phòng để đối mặt với biến động chi phí không dự kiến hoặc vấn đề có thể xuất hiện trong quá trình thi công dự tòa nhà.

IV. Kế hoạch tài chính:

Xác định tổng giá trị tài sản hiện có và nguồn tài chính:

Đánh giá giá trị tài sản hiện có, bao gồm cả tài sản cố định và tài sản lưu động.

Xác định nguồn tài chính có sẵn, bao gồm tiền mặt, tài khoản ngân hàng, và các đầu tư khác.

Xem xét khả năng vay vốn từ ngân hàng hoặc nguồn tài trợ khác:

Liên hệ với các ngân hàng để đánh giá khả năng vay và điều kiện vay.

Xác định mức độ nợ có thể chấp nhận và có thể quản lý trong tình hình tài chính của bạn.

Xác định chi phí lãi suất và thời hạn trả nợ:

Đánh giá chi phí lãi suất của vay và thời hạn trả nợ để ước lượng tổng chi phí lãi suất trong quá trình xây dựng và vận hành.

Lập kế hoạch chi tiết cho ngân sách dự án:

Xác định và phân bổ chi phí cho từng giai đoạn của dự án, bao gồm cả chi phí xây dựng, chi phí vận hành, và chi phí quản lý dự án.

Dự trữ nguồn tài chính dự phòng cho biến động chi phí không dự kiến:

Tạo một nguồn tài chính dự phòng để đối mặt với các biến động chi phí không dự kiến và đảm bảo ổn định tài chính dự án.

Lưu ý: Đối với tất cả các bước, hợp tác chặt chẽ với chuyên gia tài chính và người quản lý dự án để đảm bảo tính chính xác và khả thi của kế hoạch.

V. Thu Nhập Dự Kiến từ Cho Thuê:

Nghiên cứu thị trường để ước lượng giá cho thuê văn phòng hiện tại:

Xem xét giá cho thuê văn phòng trong khu vực để hiểu thị trường hiện tại.

So sánh giá với các dự án văn phòng tương tự để có cái nhìn chính xác hơn về mức giá thị trường.

Ước lượng thu nhập dự kiến từ cho thuê:

Dựa trên giá cho thuê và diện tích văn phòng, ước lượng thu nhập hàng năm từ việc cho thuê.

Xác định các yếu tố tăng giảm có thể ảnh hưởng đến thu nhập như việc thương lượng giá, tình trạng thị trường, và các yếu tố khác.

Tính tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư:

Tính tỷ suất lợi nhuận bằng cách chia thu nhập hàng năm từ cho thuê cho tổng vốn đầu tư.

Đánh giá tỷ suất lợi nhuận so với các tỷ suất thị trường để đảm bảo tính cạnh tranh của dự án.

Xác định điểm hòa vốn và thời gian thu hồi vốn:

Tính toán điểm hòa vốn bằng cách chia tổng vốn đầu tư cho lợi nhuận hàng năm từ cho thuê.

Xác định thời gian dự kiến để thu hồi vốn, giúp đánh giá tính khả thi và hiệu suất dài hạn của dự án.

So sánh thu nhập dự kiến từ cho thuê với chi phí vận hành và chi phí trả nợ:

Tính toán chi phí vận hành dự án, bao gồm cả chi phí duy trì, bảo dưỡng và chi phí quản lý.

So sánh thu nhập dự kiến với chi phí vận hành và chi phí trả nợ để đảm bảo khả năng chi trả và lợi nhuận mong muốn.

Đảm bảo rằng lợi nhuận có thể đủ để chi trả nợ và còn lại để tái đầu tư hoặc dành cho các mục đích khác, kể cả chi phí dụ phòng trong trường hợp tỷ lệ lấp đầy không như kỳ vọng:

Xem xét chi tiết các khoản lợi nhuận dự kiến để đảm bảo tính bền vững của dự án.

Đảm bảo rằng sau khi trả nợ, dự án vẫn đảm bảo lợi nhuận hấp dẫn để tái đầu tư hoặc sử dụng cho mục đích phát triển khác.

Xây dựng một kế hoạch tài chính chi tiết cho từng giai đoạn của dự án:

Lập kế hoạch tài chính từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn vận hành.

Bao gồm cả dự trù các biến động và chi phí phát sinh  không nằm trong kế hoach tài chính.

Đảm bảo tính toàn diện và khả thi của kế hoạch tài chính để giúp quản lý rủi ro và đối mặt với các thách thức không mong muốn:

Liên tục đánh giá và cập nhật kế hoạch tài chính dự án để phản ánh thay đổi trong môi trường kinh doanh và thị trường bất động sản.

Xác định các kịch bản và chiến lược linh hoạt để ứng phó với các biến động không mong muốn.

Bên cạnh các nội dung SAOS Office đã liệt kê, để chi tiết hơn có thể hỏi theo về tình hình thị trường, giá thuê trong khu vực, và tỷ lệ lấp đầy, đồng thời yêu cầu SAOS Office làm đơn vị môi giới cho bạn khi sản phẩm đưa vào khai thác. Hãy gọi cho SAOS Office để được tư vấn và hỗ trợ hoàn toàn miễn phí.

Bạn có thể tham khỏa thêm về: Giá thuê văn phòng Quận 1 hoặc tham khảo các cao ốc văn phòng cho thuê Tp.HCM